Χρηματοδοτήσεις από επιχειρήσεις (FFO) | Μετρήσεις ταμειακών ροών ακινήτων

Τι είναι το FFO (Funds From Operations);

Το FFO (Funds from Operations) αναφέρεται συνήθως στις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από Real Estate Investment Trust (REITs) και υπολογίζεται αφαιρώντας τα έσοδα από τόκους και τα κέρδη από την πώληση περιουσιακών στοιχείων από τα καθαρά έσοδα κατά τη διάρκεια της περιόδου και προσθέτοντας τα έξοδα από τόκους, απόσβεση, και ζημίες από την πώληση περιουσιακών στοιχείων σε αυτό.

Το FFO χρησιμοποιείται για τη μέτρηση της ταμειακής ροής από λειτουργίες και έτσι είναι παρόμοιο με το «Ταμειακή ροή από λειτουργίες». Ωστόσο, χρησιμοποιείται γενικά σε σχέση με τις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από το «Real Estate Investment Trust» (REIT).

  • Για τις εταιρείες ακινήτων, το FFO χρησιμοποιείται ως σημείο αναφοράς απόδοσης, καθώς οι τιμές των ακινήτων αποδεικνύονται ότι κυμαίνονται με μακροοικονομικές συνθήκες και η χρήση παραδειγμάτων κοστολόγησης για τον υπολογισμό των οικονομικών συνθηκών συνήθως δεν χρησιμεύει ως ακριβής μέτρηση της απόδοσης.
  • Περιλαμβάνει κεφάλαια που δημιουργούνται από επιχειρηματικές δραστηριότητες, εξαιρουμένων των ταμειακών ροών που σχετίζονται με τη χρηματοδότηση, όπως έσοδα από τόκους ή έξοδα τόκων. Δεν περιλαμβάνει απόσβεση ή απόσβεση παγίων στοιχείων ή κέρδη ή ζημίες από τη διάθεση περιουσιακών στοιχείων επίσης.
  • Real Estate Investment Trusts (REITs) είναι μια επιχείρηση που ασχολείται κυρίως με εισόδημα που προκύπτει από συναλλαγές σε ακίνητα. Τέτοιες εταιρείες REIT συμμετέχουν σε εμπορικά ακίνητα. Περιλαμβάνει την πώληση, τη χρηματοδοτική μίσθωση και τη χρηματοδότηση γραφείων και κτιρίων, αποθηκών, νοσοκομείων, εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων κ.λπ. Τέτοιες εταιρείες χρησιμοποιούν συνήθως FFO.

Χρηματοδότηση από τον τύπο λειτουργιών

Όλοι οι παράγοντες που χρησιμοποιούνται κατά τον υπολογισμό των Αμοιβαίων Κεφαλαίων από τις λειτουργίες βρίσκονται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων της εταιρείας. Αυτοί οι παράγοντες περιλαμβάνουν καθαρό εισόδημα, απόσβεση, απόσβεση και κέρδη από πωλήσεις ακινήτων και έκτακτων αντικειμένων.

Τύπος FFO = Καθαρό εισόδημα + Απόσβεση και απόσβεση ακινήτων - Κέρδη (ζημίες) από πώληση περιουσιακών στοιχείων + Ζημίες (κέρδη) από την αναδιάρθρωση χρέους ή έκτακτα στοιχεία

Υπολογισμός FFO (Μελέτη περίπτωσης Washington REIT)

Βήμα 1 - Προσδιορίστε το καθαρό εισόδημα από την κατάσταση εσόδων

Σημειώνουμε από ψηλά ότι το καθαρό εισόδημα της Washington REIT για το 2000 είναι 45.139 $. Ομοίως, το καθαρό εισόδημά του για το 1999 και το 1998 είναι 44.301 $ και 41.064 $, αντίστοιχα.

(παρακαλώ σημειώστε ότι οι αριθμοί είναι σε χιλιάδες)

Βήμα 2 - Προσδιορίστε την απόσβεση και την απόσβεση ακινήτων

Είναι μέρος της Κατάστασης Εισοδήματος.

  • Απόσβεση και απόσβεση (2000) = 22.723 $
  • Απόσβεση και απόσβεση (1999) = 19.590 $
  • Απόσβεση και απόσβεση (1998) = 15.339 $

Βήμα 3 - Προσδιορίστε κέρδη (απώλειες) από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων

Αυτός ο αριθμός είναι επίσης μέρος της κατάστασης αποτελεσμάτων.

  • Κέρδη από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων (2000) = 3.567 $
  • Κέρδη από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων (1999) = 7,909 $
  • Κέρδη από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων (1998) = 6.764 $

Βήμα 4 - Προσδιορίστε κέρδη (απώλειες) από στοιχεία αναδιάρθρωσης ή έκτακτα στοιχεία

  • Δεν υπάρχουν κέρδη (ζημίες) στα έξοδα αναδιάρθρωσης ή σε έκτακτα στοιχεία αυτά τα τρία χρόνια.

Βήμα 5 - Εφαρμόστε τον τύπο

Τύπος FFO = Καθαρό εισόδημα + Απόσβεση και απόσβεση ακινήτων - Κέρδη (ζημίες) από πώληση περιουσιακών στοιχείων + Ζημίες (κέρδη) από την αναδιάρθρωση χρέους ή έκτακτα στοιχεία

  • FFO (2000) = 45.139 $ + 22.723 $ - 3.567 $ = 64.295 $
  • FFO (1999) = 44.301 $ + 19.590 $ - 7.909 $ = 55.982 $
  • FFO (1998) = 41.064 $ + 15.339 $ - 6.764 $ = 49.699 $

Προσαρμοσμένο FFO

Τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από πράξεις (AFFO) υπολογίζονται αφού πραγματοποιήσουν προσαρμογές στα καθαρά έσοδα, προορίζονται να αντισταθμίσουν τις λογιστικές μεθόδους. Αυτές οι λογιστικές μέθοδοι ενδέχεται να στρεβλώσουν την πραγματική απόδοση ενός καταπιστευτικού επενδυτικού ακινήτου. Ο υπολογισμός για AFFO αφαιρεί από το FFO τυχόν επαναλαμβανόμενες δαπάνες που έχουν κεφαλαιοποιηθεί, όπως έργα για βελτιώσεις κτιρίων.

Οι γενικά αποδεκτές λογιστικές αρχές (GAAP) απαιτούν την απόσβεση των επενδύσεων σε ακίνητα με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, η ακίνητη περιουσία εκτιμά με την πάροδο του χρόνου. Για το λόγο αυτό, το απαιτούμενο κόστος απόσβεσης, το οποίο χρεώνεται σύμφωνα με το GAAP, τείνει να κάνει το καθαρό εισόδημα να φαίνεται τεχνητά χαμηλό.

Το FFO προσαρμόζεται επίσης για μη επαναλαμβανόμενα αντικείμενα, καθώς δεν εμφανίζονται σε κανονικά επιχειρηματικά σενάρια. Για παράδειγμα, κέρδη (ή ζημίες) από την πώληση ακινήτων που πρέπει να αφαιρεθούν / να προστεθούν αναλόγως, καθώς δεν είναι στη φύση των τακτικών επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, και επομένως δεν συμβάλλουν στην τρέχουσα ικανότητα πληρωμής μερισμάτων της REIT. Ορισμένοι αναλυτές εκτιμούν περαιτέρω τις αυξήσεις των ενοικίων και ορισμένα Capex για τον υπολογισμό των προσαρμοσμένων κεφαλαίων από πράξεις (AFFO).

Το FFO ανά μετοχή χρησιμοποιείται ως προσεκτικά εξεταζόμενη μέτρηση για να εκτιμηθεί η κερδοφορία ενός REIT ανά μονάδα ιδιοκτησίας μετόχων. Το Funds from Operations χρησιμοποιείται περαιτέρω ως γενική αποτίμηση πολλαπλών καθώς και πολλαπλάσια P / E. Επομένως, αποτελεί βασικό μοχλό των τιμών των μετοχών.

Γιατί είναι σημαντικό το FFO για ακίνητα;

  • Ενώ οι επενδυτές μετοχών δίνουν σημασία σε μετρήσεις όπως κέρδη ανά μετοχή EPS ή αναλογία τιμής-κέρδους (P / E) ενώ αναλύουν μετοχές, οι επενδυτές REIT αποφασίζουν βάσει του FFO.
  • Πριν επενδύσετε σε μια REIT βεβαιωθείτε για την τιμή, η απόφαση δεν βασίζεται αποκλειστικά σε FFO ή AFFO, καθώς η επένδυση που φαίνεται καλή στην επιφάνεια μπορεί να μην αποδειχθεί καλή απόφαση στο μέλλον, καθώς οι τιμές ενδέχεται να μειωθούν λόγω επίσης πολλοί επενδυτές το αγοράζουν.
  • Τα κέρδη ανά μετοχή (EPS) για ένα REIT, σε σύγκριση με τα συμβατικά αποθέματα, θα είναι φυσικά χαμηλά ή ακόμη και αρνητικά. Έτσι, η τιμή-προς-κέρδη (λόγος P / E) ενός REIT δεν είναι ένα ευνοϊκό πολλαπλάσιο, ενώ η λήψη επενδυτικών αποφάσεων θα πρέπει να θεωρείται ένα μακρινό δεύτερο μέτρο κατά την αξιολόγηση.

Διαφορές μεταξύ CFO και FFO

  • Η ταμειακή ροή, όπως υποδηλώνει το όνομα, υπολογίζει το συνολικό ποσό μετρητών και ταμειακών ισοδυνάμων που δημιουργούνται από τις δραστηριότητες μιας επιχείρησης. Ωστόσο, το FFO είναι ένα πιο σημαντικό μέτρο όσον αφορά τις επιχειρήσεις ακινήτων, καθώς αυτά τα μέτρα αντισταθμίζουν ένα σημαντικό στοιχείο, το οποίο είναι η απόσβεση.
  • Για τις επιχειρήσεις ακινήτων, η αξία των ακινήτων αυξάνεται πάντα με την πάροδο του χρόνου. Επομένως, αυτό δεν είναι καθόλου κόστος. Σύμφωνα με το IRS, όταν οι επιχειρήσεις κατέχουν μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία όπως εξοπλισμός, υπολογιστές και κτίρια, αυτά τα περιουσιακά στοιχεία πρέπει να αποσβένονται για να αντικατοπτρίζουν την τρέχουσα οικονομική κατάσταση.
  • Ωστόσο, όταν πρόκειται για ακίνητα, αυτά τα ακίνητα δεν έχουν «διάρκεια ζωής» ή, με άλλα λόγια, δεν θα υποτιμηθούν ποτέ σε μια ελάχιστη τιμή κατά την περίοδο. Αντιθέτως, αυτά τα περιουσιακά στοιχεία θα εκτιμούσαν και, ως εκ τούτου, δεν θα υπολογίζονταν ως έξοδο που θα χρεωθεί στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.
  • Έτσι, οι λειτουργικές ταμειακές ροές και το FFO είναι παρόμοιες μετρήσεις. Ωστόσο, δεν είναι το ίδιο πράγμα. Η ταμειακή ροή μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για την αξιολόγηση της οικονομικής ευημερίας μιας επιχείρησης, αλλά όταν πρόκειται για τη βιομηχανία ακινήτων, οι μετρήσεις διαφέρουν από το κανονικό επιχειρηματικό σενάριο.
  • Για να αξιολογηθεί εάν ένα REIT κερδίζει αρκετά για να καλύψει τα μερίσματά του, το FFO είναι ο τρόπος να πάει. Βοηθά στη λήψη μιας καλύτερης εικόνας από μια κανονική CFO.

συμπέρασμα

Έτσι, τα κεφάλαια από την έννοια των λειτουργιών απαιτούνται για την ανάλυση ενός REIT επειδή όταν τα υποκείμενα περιουσιακά στοιχεία αυξάνονται σε αξία, τότε οι αποσβέσεις δεν πρέπει να συνυπολογίζονται στα αποτελέσματα των πράξεων. Θεωρείται ένας καλύτερος δείκτης των οικονομικών αποτελεσμάτων μιας επιχείρησης από το καθαρό εισόδημα, ωστόσο, δεδομένου ότι η λογιστική chicanery μπορεί να επηρεάσει μια ποικιλία πτυχών των οικονομικών καταστάσεων, είναι πάντα καλύτερο να βασίζεστε σε ένα συνδυασμό μετρήσεων, παρά ένα μόνο μέτρο κατά τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων.

Ακόμα κι αν το FFO θεωρείται ευρέως για τον καθορισμό της κερδοφορίας του REIT. Μπορεί συχνά να είναι ευαίσθητο σε λογιστικές αλλαγές, αναδιατυπώσεις και χειραγώγηση. Λάβετε υπόψη δύο ή τρεις μετρήσεις και άλλους επιχειρηματικούς παράγοντες πριν λάβετε μια επενδυτική απόφαση.