seychellesartprojects.org

Τι είναι ο τύπος ανώτατου ορίου;

Ο τύπος για το επιτόκιο κεφαλαίου ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι πολύ απλός και υπολογίζεται διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα με την τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου και εκφράζεται σε ποσοστά. Χρησιμοποιείται από τους επενδυτές για την αξιολόγηση των επενδύσεων σε ακίνητα με βάση την απόδοση ενός έτους. Χρησιμοποιείται βασικά για να αποφασίσει εάν ένα ακίνητο είναι μια καλή συμφωνία.

Μαθηματικά, ο τύπος ανώτατου ορίου παρουσιάζεται ως,

Εξήγηση

Ο υπολογισμός μπορεί να γίνει στα ακόλουθα τρία απλά βήματα:

• Βήμα 1: Πρώτον, το εισόδημα από ενοίκια του ακινήτου πρέπει να εκτιμηθεί σωστά. Με βάση αυτό, γίνεται ο υπολογισμός του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος, που είναι βασικά το ετήσιο εισόδημα που δημιουργείται από την ακίνητη περιουσία μείον όλα τα έξοδα που προκύπτουν κατά τη διάρκεια των εργασιών, που περιλαμβάνουν εργασίες όπως η διαχείριση του ακινήτου, η πληρωμή φόρων, η ασφάλιση, και τα λοιπά.
• Βήμα 2: Δεύτερον, η τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου πρέπει να εκτιμηθεί σωστά, κατά προτίμηση από έναν φημισμένο επαγγελματία αποτίμησης. Η τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου είναι η αξία του στην αγορά.
• Βήμα 3: Τέλος, ο υπολογισμός του ανώτατου επιτοκίου μπορεί να γίνει διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα με την τρέχουσα αγοραία αξία του επενδυτικού ακινήτου.

Παραδείγματα τύπου κατώτατου ορίου (με πρότυπο Excel)

Ας δούμε κάποιο απλό σε ένα προηγμένο παράδειγμα για να το κατανοήσουμε καλύτερα.

Μπορείτε να πραγματοποιήσετε λήψη αυτού του προτύπου Formula Excel με ανώτατο όριο τιμής - Πρότυπο Formula Excel με ανώτατο ποσοστό

Παράδειγμα # 1

Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής σχεδιάζει να αγοράσει ένα ακίνητο. Τώρα, ο επενδυτής σκοπεύει να λάβει την απόφαση με βάση το ανώτατο όριο, το οποίο είναι μια αποτελεσματική μέτρηση για την αξιολόγηση των ακινήτων. Ο επενδυτής βρίσκει τρία ακίνητα με τα αντίστοιχα ετήσια έσοδα, έξοδα και αξίες αγοράς, όπως αναφέρεται παρακάτω:

Τώρα ας κάνουμε τον υπολογισμό του ανώτατου ορίου για τις αντίστοιχες ιδιότητες,

Ακίνητο Α

Έτσι, το ανώτατο όριο για την ιδιοκτησία A = (150.000 $ - 15.000 $) ÷ 1.500.000 $

= 9%

Ακίνητα Β

Έτσι, το ανώτατο όριο για την ιδιοκτησία B = (200.000 $ - 40.000 $) * 100% ÷ 4.500.000 $

= 3,56%

Ακίνητα Γ

Έτσι, το ανώτατο όριο για την ιδιοκτησία C = (300.000 $ - 50.000 $) * 100% ÷ 2.500.000 $

= 10.00%

Ως εκ τούτου, ο επενδυτής θα πρέπει να αγοράσει ακίνητα C, δεδομένου ότι προσφέρει το υψηλότερο ανώτατο όριο του 10%.

Παράδειγμα # 2

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένας άλλος επενδυτής που θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο, και ο επενδυτής έχει τις παρακάτω πληροφορίες. Ο επενδυτής θα επενδύσει στο ακίνητο μόνο αν το ανώτατο όριο είναι 10% ή υψηλότερο.

Τώρα, με βάση τις παραπάνω πληροφορίες, έχουμε υπολογίσει τις ακόλουθες τιμές, οι οποίες θα χρησιμοποιηθούν περαιτέρω στον υπολογισμό του ανώτατου ορίου.

Ετήσια ακαθάριστα έσοδα-

Ετήσιο Έξοδα

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα

Στο παρακάτω δεδομένο πρότυπο, χρησιμοποιήσαμε τον υπολογισμό της εξίσωσης του ανώτατου ορίου.

Έτσι ο υπολογισμός θα είναι -

Τώρα, δεδομένου ότι το υπολογιζόμενο επιτόκιο ανώτατου ορίου είναι υψηλότερο από το επιτόκιο-στόχο (10%) του επενδυτή, επομένως, ο επενδυτής μπορεί να επενδύσει στα εν λόγω ακίνητα. Με βάση τον υπολογισμένο συντελεστή, μπορεί επίσης να συναχθεί ότι ολόκληρη η επένδυση θα ανακτηθεί σε = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 έτη

Υπολογιστής τύπου κατώτατου ορίου

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την ακόλουθη αριθμομηχανή.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα
Τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου
Τύπος ανώτατου ορίου

Τύπος ανώτατου ορίου =

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα = Τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου

0 = 0 0

Συνάφεια και χρήση

• Η κύρια χρήση του επιτοκίου ανώτατου ορίου είναι η διάκριση μεταξύ διαφορετικών ευκαιριών επένδυσης σε ακίνητα. Ας υποθέσουμε ότι μια επένδυση σε ακίνητα προσφέρει περίπου 4% σε αντάλλαγμα, ενώ ένα άλλο ακίνητο έχει ανώτατο όριο περίπου 8%. Στη συνέχεια, ο επενδυτής είναι πιο πιθανό να επικεντρωθεί στο ακίνητο με υψηλότερη απόδοση. Επιπλέον, μπορεί επίσης να δείξει την τάση για το ακίνητο, το οποίο θα υποδεικνύει εάν υπάρχει ανάγκη προσαρμογής βάσει του εκτιμώμενου εισοδήματος από ενοίκια.
• Από την άποψη ενός επενδυτή ακινήτων, ένα ανώτατο όριο είναι ένα βασικό εργαλείο, καθώς επιτρέπει σε έναν επενδυτή να αξιολογήσει ένα ακίνητο με βάση την τρέχουσα αγοραία αξία του και τα καθαρά λειτουργικά του έσοδα. Βοηθά στην άφιξη στην αρχική απόδοση ενός επενδυτικού ακινήτου.
• Για έναν επενδυτή, η αύξηση του ανώτατου επιτοκίου για ένα ακίνητο μπορεί να είναι ενδεικτική της αύξησης του εισοδήματος από την ενοικίαση έναντι της τιμής του ακινήτου. Από την άλλη πλευρά, ο επενδυτής μπορεί να δει μια πτώση αυτού του επιτοκίου ως ένδειξη χαμηλότερου εισοδήματος από ενοίκια σε σχέση με την τιμή του ακινήτου. Ως εκ τούτου, μπορεί να είναι κρίσιμος παράγοντας για έναν επενδυτή να αποφασίσει εάν το ακίνητο αξίζει να αγοράσει ή όχι.
• Επιπλέον, μπορεί επίσης να είναι ένας δείκτης του χρόνου που χρειάζεται ένα ακίνητο για την ανάκτηση ολόκληρης της επένδυσης σε αυτό το ακίνητο. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο προσφέρει ανώτατο όριο 10% ανώτατο όριο, πράγμα που σημαίνει ότι θα χρειαστούν 10 χρόνια (= 100% ÷ 10%) για τον επενδυτή να ανακτήσει ολόκληρη την επένδυση.