seychellesartprojects.org

Σημασία ενυπόθηκου ομολόγου

Το ενυπόθηκο ομόλογο αναφέρεται σε ένα ομόλογο που εκδίδεται σε επενδυτή, το οποίο υποστηρίζεται από ένα σύνολο ενυπόθηκων δανείων που εξασφαλίζεται με την εξασφάλιση ακινήτων (οικιστική ή εμπορική) και, ως εκ τούτου, κάνει τον οφειλέτη να πληρώσει μια προκαθορισμένη σειρά πληρωμών, η αποτυχία του οποίου μπορεί να οδηγήσει σε πώληση ή κατάσχεση του περιουσιακού στοιχείου.

Οι επενδυτές λαμβάνουν μια μηνιαία πληρωμή που περιλαμβάνει τόκους καθώς και το κύριο ποσό όταν ο οφειλέτης πληρώνει τόκους και αποπληρωμή του χρέους που δανείστηκε χρήματα διατηρώντας ορισμένα περιουσιακά στοιχεία ακίνητης περιουσίας ως εγγύηση και σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να πωληθεί για να εξοφλήσει τους κατόχους ομολόγων διασφαλίζεται από αυτά τα περιουσιακά στοιχεία.

Πώς λειτουργεί το Mortgage Bond;

Όταν ένα άτομο αγοράζει ένα σπίτι και το χρηματοδοτεί διατηρώντας το ως υποθήκη, ο δανειστής παίρνει την κυριότητα αυτής της υποθήκης έως ότου το δάνειο εξοφληθεί πλήρως. Ο δανειστής περιλαμβάνει τράπεζες και εταιρείες ενυπόθηκων δανείων που δίνουν δάνειο σε τέτοια ακίνητα. Στη συνέχεια, οι τράπεζες δεσμεύουν αυτά τα στεγαστικά δάνεια και τα πωλούν σε τράπεζα επενδύσεων ή σε οποιαδήποτε κρατική οντότητα με έκπτωση. Με αυτόν τον τρόπο οι τράπεζες κερδίζουν χρήματα αμέσως που αρχικά θα έπαιρναν τη διάρκεια του δανείου και κατάφεραν επίσης να μεταφέρουν τον κίνδυνο τυχόν χρεοκοπίας από τις ίδιες στις επενδυτικές τράπεζες.

Στη συνέχεια, μια επενδυτική τράπεζα μεταφέρει αυτό το πακέτο σε ένα SPV (ειδικό όχημα) και εκδίδει ομόλογα για τα δάνεια που υποστηρίζονται από την υποθήκη. Η ταμειακή ροή από αυτά τα δάνεια έχει τη μορφή τόκων συν η κύρια πληρωμή μεταφέρεται κάθε μήνα στους ενυπόθηκους ομολογιούχους. Αυτή η διαδικασία συγκέντρωσης υποθηκών και μεταβίβασης ταμειακών ροών χρέους προς ομολογιούχους ονομάζεται τιτλοποίηση. Μια τράπεζα επενδύσεων διατηρεί το μερίδιό της σε συνιστώσα τόκων ενός δανείου και μεταβιβάζει το υπόλοιπο του επιτοκίου συν το κύριο συστατικό στους κατόχους ομολόγων.

Τύποι

Υπάρχουν διάφοροι τύποι MBS (ασφάλεια με υποθήκη) -

# 1 - Εγγύηση μέσω στεγαστικών δανείων

Σύμφωνα με αυτόν τον τύπο MBS, οι πληρωμές πραγματοποιούνται αναλογικά μεταξύ των κατόχων ομολόγων κατά τη λήψη τους. Αν τα συνολικά εκδοθέντα ομόλογα είναι 1000 από 1000 $ το καθένα και υπάρχουν 10 επενδυτές που κατέχουν 100 ομόλογα το καθένα, τότε, κάθε επενδυτής θα λάβει το 1/10 της πληρωμής που τους μεταβιβάστηκε. Κάθε επενδυτής θα λαμβάνει το μερίδιό του σύμφωνα με την κατοχή του. Εάν υπάρχουν προπληρωμές, θα μεταβιβαστούν στους κατόχους ομολόγων αναλογικά. Κανένας κάτοχος ομολόγων δεν θα λάβει περισσότερο ή λιγότερο από το ποσοστό της συνολικής κατοχής ομολόγων σε αυτές τις υποθήκες. Στην περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, κάθε επενδυτής θα φέρει τη ζημία (εάν η αξία του ενεργητικού πέσει κάτω από την ονομαστική αξία των ομολόγων) από την αναλογία του στα ομόλογα.

Έτσι, οι επενδυτές MPS ή οι ομολογιούχοι αντιμετωπίζουν κίνδυνο προπληρωμής και επέκτασης ίσο με το ποσοστό συμμετοχής τους.

# 2 - CMBS (Ασφάλεια με υποθήκη που προστατεύεται με ασφάλεια)

Έχουμε δει παραπάνω πώς οι επενδυτές MPS αντιμετωπίζουν κίνδυνο προπληρωμής και, ενδεχομένως, την προπληρωμή πώς λαμβάνει κάθε επενδυτής, ανεξάρτητα από το αν το χρειάζονται ή προτιμούν εκείνη τη στιγμή. Πολλοί επενδυτές ανησυχούν για τον κίνδυνο προπληρωμής και αθέτησης.

Το CMBS βοηθά στον μετριασμό αυτών των προβλημάτων κατευθύνοντας τις ταμειακές ροές από υποθήκες σε διαφορετικές κατηγορίες ή επίπεδα που ονομάζονται δόσεις, έτσι ώστε κάθε τάξη να έχει διαφορετική έκθεση και στους δύο κινδύνους. Κάθε δόση διέπεται από ένα διαφορετικό σύνολο κανόνων σχετικά με τον τρόπο διανομής της πληρωμής. Κάθε δόση λαμβάνει τόκους κάθε μήνα, αλλά το κύριο ποσό και το ποσό προπληρωμής καταβάλλονται διαδοχικά. Το CMBS είναι δομημένο με τέτοιο τρόπο ώστε κάθε κατηγορία ομολόγων να αποσύρεται σειριακά με τη σειρά.

Εάν υπάρχουν 4 δόσεις, τότε ο κανόνας για το μηνιαίο κεφάλαιο και η προπληρωμή στις δόσεις θα έχει ως εξής:

• Τμήμα 1 -  Θα λάβετε όλο το κύριο ποσό και τις προπληρωμές έως ότου το κύριο υπόλοιπο είναι μηδέν.
• Τμήμα 2 - Μετά την πληρωμή της δόσης 1, θα λάβει όλο το κύριο ποσό και τις προπληρωμές έως ότου το κύριο υπόλοιπο είναι μηδέν.
• Τμήμα 3 - Μετά την πληρωμή της δόσης 2 · θα λάβει όλο το κύριο ποσό και τις προπληρωμές έως ότου το κύριο υπόλοιπο είναι μηδέν.
• Tranche 4 - Μετά την πλήρη πληρωμή της δόσης 3, θα λάβει το κύριο ποσό και τις προπληρωμές έως ότου το κύριο υπόλοιπο είναι μηδέν.

Έτσι, ο κίνδυνος προπληρωμής κατανέμεται μεταξύ τμημάτων. Ο υψηλότερος κίνδυνος προπληρωμής είναι στο Tranche 1, ενώ οι χαμηλότερες δόσεις λειτουργούν ως αμορτισέρ σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων του δανειολήπτη. Στο παραπάνω παράδειγμα, το Tranche 4 έχει τον υψηλότερο κίνδυνο προεπιλογής και τον χαμηλότερο κίνδυνο προπληρωμής καθώς λαμβάνει προπληρωμή μετά την πλήρη πληρωμή των τριών παραπάνω δόσεων και απορροφά τις απώλειες σε περίπτωση αθέτησης.

Παράδειγμα

Ας υποθέσουμε ότι 10 άτομα έλαβαν δάνειο 100.000 δολαρίων στο 6% το καθένα διατηρώντας το σπίτι ως ασφάλεια στην τράπεζα ABC συνολικού ύψους 1.000.000 δολαρίων. Στη συνέχεια, η Τράπεζα θα πουλούσε αυτό το απόθεμα ενυπόθηκων δανείων που ανερχόταν σε μια επενδυτική τράπεζα XYZ και θα χρησιμοποιούσε αυτά τα χρήματα για να κάνει νέα δάνεια. Η XYZ θα πουλούσε ομόλογα 1.000.000 δολαρίων (1000 ομόλογα $ 1000 το καθένα) στο 5% που υποστηρίζεται από αυτές τις υποθήκες. Η τράπεζα ABC θα μεταβιβάσει τον επιτόκιο που λαμβάνεται (5.000 $) συν το στοιχείο πληρωμής τον 1ο μήνα στο XYZ αφού διατηρήσει το περιθώριο ή το τέλος. Ας υποθέσουμε ότι η παρακρατούμενη προμήθεια είναι 0,6% (0,05% μηνιαίως) του ποσού του δανείου, επομένως το ποσό που μεταβιβάστηκε τον 1ο μήνα στο XYZ είναι 4500 $ συν το ποσό αποπληρωμής. Η XYZ θα διατηρούσε επίσης την κατανομή του 0,6% (0,05% μηνιαίως) στο ποσό του δανείου και θα μεταβιβάσει το υπόλοιπο του επιτοκίου ύψους 4000 $ επιπλέον του ποσού αποπληρωμής τον πρώτο μήνα στους κατόχους ομολογιακών δανείων.

Με αυτόν τον τρόπο, η επενδυτική τράπεζα μπορεί να αγοράσει περισσότερα στεγαστικά δάνεια από μια τράπεζα μέσω χρημάτων που λαμβάνονται από την πώληση ομολόγων και οι τράπεζες μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν τα χρήματα που λαμβάνονται από την πώληση στεγαστικών δανείων για να κάνουν νέα δάνεια. Σε περίπτωση αθέτησης από τους ιδιοκτήτες σπιτιού, η υποθήκη θα μπορούσε να πωληθεί για να εξοφλήσει τους επενδυτές.

Υποθήκη έναντι ομολόγου ομολόγου

Η κύρια διαφορά μεταξύ του ομολόγου και του ενυπόθηκου ομολόγου είναι ότι το ομολογιακό ομόλογο δεν είναι εξασφαλισμένο και υποστηρίζεται μόνο από την πλήρη πίστη και πίστωση της εκδότριας εταιρείας, ενώ το ενυπόθηκο ομόλογο υποστηρίζεται από την εγγύηση που μπορεί να πωληθεί σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων του δανειολήπτη. Επομένως, το επιτόκιο της MBS είναι χαμηλότερο από τα ομόλογα λόγω χαμηλότερου κινδύνου.

Η άλλη διαφορά έγκειται στην πληρωμή και τη συχνότητα πληρωμής. Τα ενυπόθηκα ομόλογα καταβάλλονται κάθε μήνα και περιλαμβάνουν τόκους καθώς και ένα βασικό στοιχείο. Τα ομόλογα ομολόγων, από την άλλη πλευρά, καταβάλλονται ετησίως ή εξαμηνιαία, το οποίο περιλαμβάνει μόνο το επιτόκιο και το κύριο ποσό καταβάλλεται κατά τη λήξη.

Πλεονεκτήματα

• Οι τίτλοι με υποθήκη προσφέρουν υψηλότερη απόδοση από τους τίτλους του Δημοσίου.
• Προσφέρει υψηλότερη απόδοση προσαρμοσμένη στον κίνδυνο από άλλα ομόλογα λόγω της υποστήριξης των ενυπόθηκων περιουσιακών στοιχείων που μειώνει τον κίνδυνο.
• Παρέχουν διαφοροποίηση περιουσιακών στοιχείων καθώς έχουν χαμηλή συσχέτιση με άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων.
• Παρέχει τακτικό και συχνό εισόδημα σε σύγκριση με άλλα προϊόντα σταθερού εισοδήματος. Η MBS έχει μηνιαίες πληρωμές ενώ τα εταιρικά ομόλογα προσφέρουν ετήσια ή εξαμηνιαία πληρωμή.
• Μια εγγύηση με υποθήκη είναι μια ασφαλέστερη επένδυση από τα ομόλογα ομολόγων, καθώς σε περίπτωση αθέτησης, η ασφάλεια μπορεί να πωληθεί για να εξοφλήσει τους κατόχους ομολόγων.
• Το MBS δεν έχει κίνδυνο ουράς καθώς δεν υπάρχει εφάπαξ πληρωμή κεφαλαίου κατά τη λήξη, επειδή η μηνιαία πληρωμή περιλαμβάνει τόκους συν κύριο στοιχείο που κατανέμεται κατά τη διάρκεια ζωής ενός ομολόγου. Ενώ σε άλλα ομόλογα υπάρχει υψηλός κίνδυνος ουράς λόγω της κατ 'αποκοπή πληρωμής κεφαλαίου κατά τη λήξη που αυξάνει τον κίνδυνο για τους κατόχους ομολόγων.

Μειονεκτήματα

• Η ασφάλεια με υποθήκη προσφέρει χαμηλότερη απόδοση από τα ομόλογα.
• Η ασφάλεια που υποστηρίζεται από ενυπόθηκα δάνεια συχνά χαρακτηρίζεται ως ασφαλής επένδυση προσέλκυσε αρνητική δημοσιότητα λόγω του ρόλου τους στις κρίσεις υποθηκών ενυπόθηκων δανείων του 2008. Οι τράπεζες λόγω της υψηλής κερδοφορίας έγιναν ικανοποιημένοι και εξέδωσαν δάνεια σε άτομα με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα. Όταν οι υποθήκες subprime αθετούνταν, είχε ως αποτέλεσμα την απώλεια εκατομμυρίων δολαρίων χρημάτων επενδυτών και την πτώχευση πολλών μεγάλων επενδυτικών τραπεζών όπως οι Lehman αδελφοί. Έτσι, αυτά τα ομόλογα είναι τόσο καλά όσο το περιουσιακό στοιχείο και οι άνθρωποι που δανείζονται χρήματα για αυτά τα περιουσιακά στοιχεία.
• Τέτοιοι ομολογιούχοι αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο προπληρωμής σε περίπτωση μείωσης του επιτοκίου στην αγορά. Επιπλέον, τα χρήματα που λαμβάνουν θα πρέπει να επενδύονται με χαμηλότερο επιτόκιο που μειώνει την απόδοση τους.

συμπέρασμα

Τα ενυπόθηκα ομόλογα ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων προσφέρουν διαφοροποίηση και προσφέρουν στον επενδυτή υψηλότερη απόδοση από το ταμείο και χαμηλότερο κίνδυνο από τα ομόλογα. Επιπλέον, παρέχουν χρήματα σε επενδυτικές τράπεζες για να αγοράσουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια και τράπεζες για να δανείσουν περισσότερα χρήματα, κάτι που βοηθά στη διατήρηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων και των αγορών σε ρευστό.