Λόγος Δανείου προς Αξία (LTV) - Σημασία, τύπος, υπολογισμός
Τι είναι ο λόγος δανείου προς αξία;
Ο λόγος δανείου προς αξία είναι μια αναλογία του ποσού του δανείου σε σχέση με τη συνολική αξία ενός συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου και χρησιμοποιείται συνήθως από τράπεζες ή δανειστές για τον προσδιορισμό του ποσού του δανείου που έχει ήδη δοθεί σε ένα συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο ή το περιθώριο που πρόκειται να διατηρείται πριν από την έκδοση χρημάτων για την προστασία από την ευελιξία στην αξία.
Ας πάρουμε ένα απλό παράδειγμα. Ας πούμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι. Και θέλετε να λάβετε τη βοήθεια μιας τράπεζας για να λάβετε ένα συγκεκριμένο ποσό δανείου. Γιατί; Επειδή επί του παρόντος, δεν έχετε τόσο πολλά μετρητά διαθέσιμα για να αγοράσετε το σπίτι μόνοι σας. Πηγαίνετε λοιπόν στην τράπεζα, καταλαβαίνετε την τηλεόραση τους και αποφασίζετε να αγοράσετε ένα σπίτι.
Εάν προσθέσουμε μερικά στοιχεία, θα ήταν εύκολο να καταλάβουμε. Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι αξίας 200.000 $ (η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού στην αγορά). Η Τράπεζα σας είπε ότι μπορούν να σας δώσουν μόνο το 80% του ποσού. Και τα υπόλοιπα που πρέπει να δώσετε από τη δική σας τσέπη.
Αυτό λοιπόν, το 80% είναι λόγος δανείου προς αξία. Σε αυτήν την περίπτωση, μια τράπεζα σας πληρώνει ένα δάνειο για την υποθήκη 160.000 $ και πρέπει να πληρώσετε τα 40.000 $ από την τσέπη σας για να αγοράσετε το σπίτι.
Τύπος
Τύπος Δανείου προς Αξία Τύπος = Ποσό Στεγαστικού / Εκτιμημένη Αξία του Ακινήτου
Είναι ένα από τα πιο σημαντικά εργαλεία εκτίμησης κινδύνου στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Και πριν δανείσουν τα χρήματα στους οφειλέτες, οι δανειστές εξετάζουν πριν εγκρίνουν την υποθήκη.
Κανονικά, η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου είναι η τιμή πώλησης. Ωστόσο, οι δανειστές ή οι τράπεζες θα στείλουν την ομάδα αξιολόγησης για να εκτιμήσουν το ακίνητο. Και τότε θα αποφασίσουν να δανειστούν το ποσό (ποσό υποθήκης).
Στις ΗΠΑ, οι περισσότερες από τις περιπτώσεις έχουν αναφέρει Δάνεια προς Αξία (LTV) λιγότερο από 80%. Αλλά το LTV μπορεί να είναι περισσότερο από αυτό και σε αυτήν την περίπτωση, τα επιτόκια μπορεί να πάνε υψηλότερα.
Ένα πράγμα που πρέπει να καταλάβουμε στο LTV είναι αυτό - υψηλότερη θα ήταν η αναλογία, περισσότερο θα ήταν ο κίνδυνος. Έτσι, εάν ο δανειστής σας δίνει υψηλότερη LTV? αυτό σημαίνει ότι ενέχει μεγαλύτερο κίνδυνο. Και αυτός είναι ο λόγος που το επιτόκιο θα ήταν επίσης υψηλότερο.
Και ο δανειολήπτης υποφέρει επίσης πολύ λόγω της υψηλής LTV ακόμη και αν φαίνεται ότι ο οφειλέτης έχει το όφελος. Όταν το LTV είναι υψηλότερο, το κόστος του δανείου αυξάνεται και καθώς ο κίνδυνος δανεισμού είναι πολύ μεγαλύτερος (καθώς ο δανειστής πληρώνει περισσότερα), το επιτόκιο είναι πολύ υψηλότερο. Για παράδειγμα, εάν ένας δανειολήπτης δανείζεται χρήματα από την τράπεζα με λόγο δανείου προς αξία 95%, θα πληρώσει τουλάχιστον 1% υψηλότερο επιτόκιο από ό, τι ένας δανειολήπτης που έχει δανειστεί με LTV 75%.
Επίσης, αναλογία DSCR ολοκλήρωσης αγοράς
Ερμηνεία
Τώρα μπορεί να αναρωτιέστε γιατί το LTV είναι σημαντικό και πώς πρέπει να εξετάσουμε το LTV όσον αφορά το δανεισμό και το δανεισμό.
Δείτε πώς η LTV επηρεάζει τον δανεισμό -
- Η LTV διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην εξασφάλιση στεγαστικού δανείου ή στεγαστικού δανείου ή πιστωτικού ορίου.
- Επηρεάζει επίσης τον δανειολήπτη με δραστικό τρόπο. Ο δανειολήπτης φαίνεται να απολαμβάνει αρχικά καθώς το ποσοστό πληρωμής του μειώνεται. Αλλά αν λάβουμε υπόψη το μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα, είναι τεράστιο και το υψηλότερο LTV αναγκάζει τον οφειλέτη να πληρώσει πολύ περισσότερα στον δανειστή για μια χρονική περίοδο.
- Τώρα ας πούμε ότι ως δανειολήπτης, αποδέχεστε υψηλότερο Δάνειο προς Αναλογία. Τι θα συμβεί τότε; Εάν ο λόγος της πρώτης υποθήκης είναι πάνω από 80% τότε, οι δανειστές χρειάζονται ιδιωτική ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων (PMI). Σε αυτήν την περίπτωση, οι οφειλέτες έχουν τη δυνατότητα. Πρώτα απ 'όλα, μπορούν να μιλήσουν με τους δανειστές και να διευθετήσουν το ποσοστό δανείου προς αξία 80% και εάν αυτό δεν επαρκεί, οι οφειλέτες μπορούν να ζητήσουν δευτερογενή χρηματοδότηση για το υπόλοιπο ποσό που απαιτείται.
- Τώρα πρέπει να σκεφτείτε ότι τι θα σας έδινε περισσότερα οφέλη; Εάν πηγαίνετε για την πρώτη υποθήκη και φτάσετε για λόγο δανείου προς αξία 78%, η ιδιωτική ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων (PMI) θα εξαλειφθεί εντελώς. Αλλά σε αυτήν την περίπτωση, το δεύτερο προνόμιο, ο τόκος για τον οποίο είναι πολύ περισσότερο από την πρώτη υποθήκη πρέπει να αποπληρωθεί.
- Αυτό μας φέρνει σε μια άλλη ιδέα συνολικά που είναι η επέκταση του λόγου δανείου προς αξία (LTV) και αυτό είναι συνδυασμός δανείου προς αξία προς αναλογία (CLTV). Το CLTV βοηθά τους οφειλέτες να διατηρήσουν το LTV χαμηλό και έτσι δεν χρειάζεται να πληρώσουν PMI καθόλου.
Παράδειγμα LTV
Παράδειγμα # 1
Ας ρίξουμε μια ματιά στις παρακάτω πληροφορίες -
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Ποσό υποθηκών | 300.000 | 250.000 |
| Εκτιμημένη Αξία Ακινήτου | 400.000 | 350.000 |
Τώρα ακολουθώντας τον απλό τύπο, θα υπολογίσουμε το λόγο δανείου προς αξία (LTV).
LTV = Ποσό ενυπόθηκου δανείου / εκτιμώμενη αξία ακινήτου
Για την Τράπεζα Α, το LTV θα είναι = (300.000 / 400.000) = 75%.
Για την Τράπεζα Β, το LTV θα είναι = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Ποιο θα ήταν λοιπόν το συμπέρασμα μετά τον υπολογισμό της LTV και των δύο αυτών τραπεζών; Εδώ είναι το συμπέρασμα -
Πρώτον, η Τράπεζα Β έχει χαμηλότερο LTV. Αυτό σημαίνει ότι ο εγγενής κίνδυνος εντός του ποσού του δανείου θα ήταν μικρότερος και έτσι, το επιτόκιο θα ήταν επίσης χαμηλότερο. Θα βοηθήσει τον οφειλέτη. Αλλά στην περίπτωση της Τράπεζας Α, το LTV είναι λίγο υψηλότερο. Αλλά καθώς δεν φτάνει περισσότερο από το 80%, ο δανειολήπτης δεν χρειάζεται να παρέχει ιδιωτική ασφάλεια ενυπόθηκων δανείων.
Τώρα, ας δούμε μερικά ακόμη παραδείγματα με διαφορετικές μεταβλητές.
Παράδειγμα # 2
Ας ρίξουμε μια ματιά στις παρακάτω πληροφορίες -
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Τιμή αγοράς | 400.000 | 350.000 |
| Προκαταβολή | 80.000 | 70.000 |
| Εκτιμημένη Αξία Ακινήτου | 400.000 | 350.000 |
Σε αυτό το παράδειγμα, δεν μας δόθηκε το ποσό της υποθήκης. μάλλον έχουμε τις πληροφορίες για την προκαταβολή. Πώς θα υπολογίζαμε λοιπόν το ποσό της υποθήκης
Δείτε πώς - πρέπει να αφαιρέσουμε την προκαταβολή από την τιμή αγοράς.
Ας το υπολογίσουμε -
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Τιμή αγοράς | 400.000 | 350.000 |
| (-) Προκαταβολή | (80.000) | (70.000) |
| Ποσό υποθηκών | 320.000 | 280.000 |
Τώρα, μπορούμε να υπολογίσουμε τον λόγο δανείου προς αξία (LTV).
Για την Τράπεζα Α, το LTV θα είναι = (320.000 / 400.000) = 80%.
Για την Τράπεζα Β, το LTV θα είναι = (280.000 / 350.000) = 80%.
Σε αυτήν την περίπτωση, ο λόγος και για τις δύο αυτές τράπεζες είναι 80%. Τώρα η τράπεζα πρέπει να αποφασίσει εάν απαιτείται PMI για αυτό ή όχι. Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, το PMI δεν θα απαιτείται έως και 80% του LTV.
Παράδειγμα # 3
Τώρα, ας δούμε μερικά επιπλέον πράγματα, ώστε να κατανοήσουμε την αξία του λόγου του δανείου προς την αξία.
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Τιμή αγοράς | 400.000 | 350.000 |
| Προκαταβολή | 80.000 | 70.000 |
| Εκτιμημένη Αξία Ακινήτου | 400.000 | 350.000 |
Τώρα, εδώ έχουμε τόσο την τιμή αγοράς όσο και την εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου. Σε αυτήν την περίπτωση, τι θα λάβαμε υπόψη κατά τον υπολογισμό της αναλογίας δανείου προς αξία;
Εδώ είναι η συμφωνία. Πρέπει να λάβουμε υπόψη αυτό που είναι μικρότερο από την τιμή αγοράς ή την εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου.
Ας υπολογίσουμε.
Πρώτον, θα Υπολογίσουμε το ποσό του δανείου (ποσό υποθήκης).
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Τιμή αγοράς | 400.000 | 350.000 |
| (-) Προκαταβολή | (80.000) | (70.000) |
| Ποσό υποθηκών | 320.000 | 280.000 |
Τώρα, θα εξακριβώσουμε το LTV.
Ας γράψουμε τον τύπο για να ξεκαθαρίσουμε ένα συγκεκριμένο πράγμα.
Τύπος LTV = Ποσό ενυπόθηκου δανείου / μικρότερο από την τιμή αγοράς ή εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου.
Σε αυτήν την περίπτωση, τόσο η τιμή αγοράς όσο και η εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου είναι οι ίδιες. Έτσι θα πάρουμε την ίδια αξία.
Για την Τράπεζα Α, το LTV θα είναι = (320.000 / 400.000) = 80%.
Για την Τράπεζα Β, το LTV θα είναι = (280.000 / 350.000) = 80%.
Παράδειγμα # 4
Τώρα, ας κάνουμε ένα άλλο παράδειγμα με τις διαφορετικές εκτιμημένες τιμές του ακινήτου και της τιμής αγοράς.
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Τιμή αγοράς | 360.000 | 330.000 |
| Προκαταβολή | 80.000 | 70.000 |
| Εκτιμημένη Αξία Ακινήτου | 400.000 | 350.000 |
Αυτό είναι ένα διαφορετικό παράδειγμα, επειδή μπορείτε να παρατηρήσετε μια διαφορά μεταξύ της εκτιμώμενης αξίας ενός ακινήτου και της τιμής αγοράς.
Αρχικά, ας υπολογίσουμε το ποσό της υποθήκης.
| Σε US $ | Τράπεζα Α | Τράπεζα Β |
| Τιμή αγοράς | 360.000 | 330.000 |
| (-) Προκαταβολή | (80.000) | (70.000) |
| Ποσό υποθηκών | 280.000 | 260.000 |
Για να λάβουμε ένα ποσό υποθήκης, θα αφαιρούμε πάντα την προκαταβολή από την τιμή αγοράς, όχι την εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου.
Τώρα, καθώς η τιμή αγοράς είναι μικρότερη από την εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου, θα λαμβάνουμε υπόψη την τιμή αγοράς ενώ υπολογίζουμε τη σχέση δανείου προς αξία.
Ας ρίξουμε μια ματιά -
Για την Τράπεζα Α, το LTV θα ήταν = (280.000 / 360.000) = 77,78%
Για την Τράπεζα Β, το LTV θα ήταν = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
Σε αυτήν την περίπτωση, μπορούμε να δούμε ότι το LTV της Τράπεζας B είναι ελαφρώς μεγαλύτερο από το Bank A.
Παράδειγμα # 5 (Συνδυασμένη τηλεόραση)
Τώρα υπάρχουν περιπτώσεις όπου ένα άτομο παίρνει δύο δάνεια για να μειώσει την τηλεόραση και έτσι πρέπει να επιβαρυνθεί με μικρότερο κόστος. Σε αυτήν την περίπτωση, πρέπει να υπολογίσουμε το Συνδυασμένο LTV.
Ας δούμε ένα παράδειγμα.
| Σε US $ | Τράπεζα Α |
| Δάνειο 1 | 200.000 |
| Δάνειο 2 | 50.000 |
| Εκτιμημένη Αξία Ακινήτου | 400.000 |
Το συνδυασμένο LTV έχει έναν απλό τύπο. Εδώ είναι -
CLTV = Δάνειο 1 + Δάνειο 2 / Συνολική αξία του ακινήτου
Ας υπολογίσουμε το Συνδυασμένο LTV για την Τράπεζα Α τώρα -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Τώρα αυτό το LTV είναι πολύ χαμηλότερο. Συνήθως, εάν ο δανειολήπτης έχει καλό πιστωτικό αποτέλεσμα, τότε η τράπεζα επιτρέπει LTV άνω του 80%. Και αν ο δανειολήπτης δεν έχει καλό πιστωτικό αποτέλεσμα, συνήθως, οι δανειστές δεν υπερβαίνουν το 80%.
Λόγος Δανείου προς Αξία Παράδειγμα Μεταχειρισμένων Δανείων Αυτοκινήτου & Νέων Αυτοκινήτων
Σε αυτήν την ενότητα, θα εξετάσουμε το LTV δύο σχεδόν παρόμοιων βιομηχανιών. Παίρνουμε παραδείγματα δύο σχεδόν παρόμοιων βιομηχανιών, ώστε να μπορούμε να κατανοήσουμε την αξία του λόγου δανείου προς αξία και πόσο δραστικά διαφέρουν και οι δύο.
Πρώτα, ας ρίξουμε μια ματιά στο παράδειγμα των μεταχειρισμένων δανείων αυτοκινήτων -
Από το παραπάνω γράφημα, είναι σαφές ότι η αναλογία LTV αυτού του κλάδου είναι πολύ υψηλή. Έχει αγγίξει ακόμη και το 99% σε ορισμένες περιπτώσεις. Από την παρατήρηση, διαπιστώνουμε ότι ο λόγος δανείου προς αξία είναι πάντα πάνω από 90%.
Ας ρίξουμε μια ματιά στη νέα βιομηχανία δανείων αυτοκινήτων στις ΗΠΑ.
Στο παραπάνω γράφημα, μπορούμε να δούμε ότι ο λόγος LTV για νέα δάνεια αυτοκινήτων είναι σχεδόν 10% χαμηλότερος από το LTV για μεταχειρισμένα αυτοκίνητα. Και για νέα δάνεια αυτοκινήτων, ο λόγος δανείου προς αξία κυμαίνεται από 80-90%.
Τώρα το ερώτημα είναι γιατί; Γιατί ο λόγος δανείου προς αξία για δάνεια μεταχειρισμένων αυτοκινήτων είναι υψηλότερος από τον λόγο δανείου προς αξία για νέα δάνεια αυτοκινήτων; Μπορεί να υπάρχουν δύο συγκεκριμένοι λόγοι για αυτό -
- Πρώτον, ίσως η πιστοληπτική ικανότητα των ιδιοκτητών μεταχειρισμένων αυτοκινήτων είναι πιο αμφίβολη από τους νέους χρήστες αυτοκινήτων. Έτσι, ο κίνδυνος είναι μεγαλύτερος και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η LTV είναι περισσότερο στην περίπτωση μεταχειρισμένων δανείων αυτοκινήτων.
- Δεύτερον, καθώς οι αγοραστές για καινούργια αυτοκίνητα θα πληρώνουν πολύ περισσότερα (καθώς η τιμή των καινούργιων αυτοκινήτων θα είναι περισσότερο από τα μεταχειρισμένα αυτοκίνητα), είναι πιο αξιόπιστα όσον αφορά την πληρωμή του EMI.
Περιορισμοί
Το LTV είναι πολύ χρήσιμο όσον αφορά το δανεισμό χρημάτων σε δανειολήπτες. Υπάρχουν όμως μερικά πράγματα που πρέπει να θυμάστε. Αυτό ισχύει εάν το LTV είναι υψηλό.
- Το επιτόκιο θα ήταν πολύ υψηλότερο, το οποίο θα αυξήσει το συνολικό πληρωτέο ποσό σας μακροπρόθεσμα.
- Πρέπει να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων (PMI) εάν το LTV υπερβαίνει το 80%. Σε αυτήν την περίπτωση, μπορείτε να πάρετε ένα δεύτερο προνόμιο (σκεφτείτε το συνδυασμένο LTV).
- Εάν ο λόγος δανείου προς αξία είναι μεγαλύτερος από 100% (που ονομάζεται υποβρύχια υποθήκη), δεν θα λάβετε κανένα φορολογικό όφελος.
Στην τελική ανάλυση
Ο λόγος δανείου προς αξία είναι πολύ χρήσιμος τόσο για τους δανειστές όσο και για τους δανειολήπτες. Αλλά και οι δύο θα πρέπει να το κρατήσουν κάτω από το 80% για να διασφαλίσουν μικρότερο κίνδυνο και καλύτερες επιχειρηματικές συνέπειες.
Χρήσιμες δημοσιεύσεις
- Αναλογία τιμής προς τιμή βιβλίου
- Αναλογία EV προς πωλήσεις
- Τύπος αναλογίας κύκλου εργασιών αποθέματος
- Υπολογιστής Δανείου Σκάφους <
