seychellesartprojects.org

Τι είναι η απόδοση χρέους;

Η απόδοση του χρέους είναι ένα μέτρο κινδύνου για τους ενυπόθηκους δανειστές και μετρά πόσο ο δανειστής μπορεί να ανακτήσει τα χρήματά του σε περίπτωση αθέτησης από τον ιδιοκτήτη του. Η αναλογία αξιολογεί το ποσοστό απόδοσης που μπορεί να λάβει ένας δανειστής εάν ο ιδιοκτήτης αθετήσει το δάνειο και ο δανειστής αποφασίσει να διαθέσει το ενυπόθηκο ακίνητο.

Η αναλογία είναι δημοφιλής κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αποτίμηση της απόδοσης οποιουδήποτε έργου ή περιουσιακού στοιχείου που αποφέρει εισόδημα. Εκτιμά ταυτόχρονα τη μόχλευση και τον κίνδυνο, και μπορεί να χρησιμοποιηθεί κατά τη διάρκεια του δανείου ενώ παραμένει συνεπής.

Αυτή είναι μια αυτόνομη μέτρηση που δεν χρησιμοποιεί επιτόκια, πρόγραμμα απόσβεσης δανείων, LTV ή άλλες μεταβλητές.

Τύπος απόδοσης χρέους

Ο τύπος απόδοσης χρέους είναι:

Παράδειγμα απόδοσης χρέους

Ας αναλύσουμε με τη βοήθεια του παρακάτω παραδείγματος απόδοσης χρέους:

Ο Andy λειτουργεί ένα επιτυχημένο κατάστημα παιχνιδιών και απαιτεί ένα ποσό δανείου με βάση το ποσό που αποδίδεται από την επιχείρηση. Επί του παρόντος, το κατάστημα κερδίζει 500.000 $ ετησίως και η απαίτηση δανείου είναι 2.550.000 $. Ετσι,

Τύπος απόδοσης χρέους = 500.000 / 2.550.000 = 19.60%

Όσο χαμηλότερη είναι η απόδοση, τόσο μεγαλύτερος είναι ο αντιληπτός κίνδυνος του προτεινόμενου δανείου. Είναι για αυτόν τον λόγο. Οι δανειστές απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις χρέους από πιο επικίνδυνα ακίνητα. Δεν υπάρχει σταθερό σημείο αναφοράς, αλλά μια ιδανική απόδοση 10% είναι γενικά αποδεκτή.

Υπολογισμοί απόδοσης χρέους έναντι LTV (Δάνειο σε αξία)

Ο λόγος κάλυψης υπηρεσιών χρέους και οι αναλογίες LTV είναι οι παραδοσιακές μέθοδοι που χρησιμοποιούνται στην αναδοχή εμπορικού δανείου ακινήτων. Ωστόσο, υπόκεινται σε χειραγώγηση.

Το LTV είναι το συνολικό ποσό δανείου διαιρούμενο με την Εκτιμημένη αξία ενός ακινήτου (Εκτιμώμενη αγοραία αξία που παρέχεται από επαγγελματίες). Αυτή η αγοραία αξία είναι μια εκτίμηση και υπόκειται σε αστάθεια, ειδικά μετά την οικονομική κρίση του 2008. Αυτό μπορεί να μην είναι το πιο ακριβές μέτρο σε ασταθείς καταστάσεις. Ας παρατηρήσουμε την παρακάτω σύγκριση των MV (αγοραία αξία) και DY:

Αυτά μπορούν επίσης να εξεταστούν για να εκτιμηθούν οι προτάσεις δανείου και η σκοπιμότητά τους. Στην παραπάνω περίπτωση, η απόδοση είναι 6,25% ή θα αλλάξει σύμφωνα με οποιοδήποτε από τα συστατικά στοιχεία, δηλαδή, ΝΟΙ ή ποσό δανείου. Ο παραπάνω πίνακας δείχνει την αναλογία LTV που αλλάζει με την αλλαγή στην εκτιμώμενη αγοραία αξία (MV).

Υπολογισμός απόδοσης χρέους έναντι αναλογίας κάλυψης υπηρεσίας χρέους (DSCR)

Το DSCR είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα διαιρούμενο με την ετήσια υπηρεσία χρέους, δηλαδή το ποσό χρημάτων που απαιτείται για μια χρονική περίοδο για την αποπληρωμή χρέους. Για παράδειγμα, εάν το απαιτούμενο ποσό δανείου δεν επιτύχει το αναμενόμενο 1,10 φορές DSCR, μια απόσβεση 25 ετών θα μπορούσε να είναι χρήσιμη στο ίδιο. Αυτό αυξάνει τον κίνδυνο του δανείου μέσω δεν αντικατοπτρίζεται στο DSCR ή LTV. Ας εξετάσουμε τους παρακάτω πίνακες για τη σύγκριση DY και DSCR:

Καθώς η απόδοση δεν επηρεάζεται από το χρονικό πλαίσιο απόσβεσης, μπορεί να παρέχει ένα αντικειμενικό μέτρο κινδύνου με μία μόνο μέτρηση.

• Σε αυτήν την περίπτωση, η απόδοση είναι 6,25%, αλλά εάν η εσωτερική πολιτική απαιτεί απόδοση τουλάχιστον 9%, αυτό το δάνειο δεν θα εγκριθεί.
• Μπορεί κανείς να δει ότι η περίοδος απόσβεσης επηρεάζει εάν μπορεί να επιτευχθεί η απαίτηση DSCR. Εάν η πολιτική απαιτεί DSCR 1,1 φορές, μόνο ένα δάνειο περιόδου απόσβεσης 25 ετών θα πληροί την απαίτηση.
• Ωστόσο, εάν είναι τόσο εφικτό ή όχι, εξαρτάται από τη διαχείριση και την ευελιξία των εσωτερικών πολιτικών να αποφασίζουν.

συμπέρασμα

Ο υπολογισμός απόδοσης χρέους δεν μπορεί να χειριστεί αλλάζοντας τους όρους του δανείου για να καταστήσει το προτεινόμενο δάνειο πιο αποδεκτό.

Επιλογές όπως η αναδοχή και η διάρθρωση των δανείων είναι πολύ πιο βαθιά αντί για έναν μόνο λόγο. Υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που δεν λαμβάνει υπόψη αυτή η απόδοση όπως:

• Συνθήκες ζήτησης και προσφοράς
• Εγγυητής δύναμη
• Κατάσταση ιδιοκτησίας
• Η οικονομική κατάσταση των ενοικιαστών κ.λπ.

Επομένως, όλες οι πτυχές, συμπεριλαμβανομένων των μακροοικονομικών παραγόντων, πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τη χρήση αυτής της αναλογίας.

Αυτό έχει καταστεί πολύ σημαντική για τη διευκόλυνση των δανειστών που τιτλοποιούν τα δάνεια σταθερού εισοδήματος και επίσης για τους δανειστές ασφαλιστικών εταιρειών ζωής. Εξαλείφει την υποκειμενικότητα και καθοδηγεί τους οδηγούς δανειστών σε μια διογκωμένη αγορά.