Ποσοστό κεφαλαιοποίησης (τύπος, παράδειγμα) | Πώς να υπολογίσετε;

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένας άλλος όρος για το ποσοστό απόδοσης που αναμένεται σε μια επένδυση σε τομείς εμπορικής ακίνητης περιουσίας, αυτός ο όρος είναι απλώς ένας λόγος του ποσοστού απόδοσης προς την πραγματική επένδυση που πραγματοποιήθηκε στο έργο εμπορικών ακινήτων.

Τι είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;

Είναι ο λόγος των καθαρών λειτουργικών εσόδων και της αγοραίας αξίας του περιουσιακού στοιχείου και χρησιμοποιείται συνήθως στον κλάδο των ακινήτων.

  • Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται συχνά στην εμπορική βιομηχανία ακινήτων. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να συγκρίνει τις αποδόσεις από πιθανές ιδιότητες μέχρι την απόκτηση.
  • Ένα ακίνητο που κερδίζει υψηλότερο επιτόκιο θα θεωρείται καλύτερη επένδυση από το άλλο ακίνητο, δεδομένου ότι άλλες συνθήκες είναι παρόμοιες με την τοποθεσία των κτιρίων κ.λπ. Έτσι, επιτρέπει μια γρήγορη σύγκριση του δυναμικού κέρδους των επενδυτικών ακινήτων και μπορεί να βοηθήσει στην επιλογή η καλύτερη επενδυτική ευκαιρία.
  • Μπορεί να δώσει ένα είδος ένδειξης της τάσης των τιμών των ακινήτων. Εάν τα ποσοστά συρρικνώνονται, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι η αξία των ακινήτων αυξάνεται και έτσι η αγορά ακινήτων στο σύνολό της θερμαίνεται.

Τύπος ποσοστού κεφαλαιοποίησης

Ακολουθεί ο τύπος που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό

  • Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μιας ενοικίασης ακινήτου είναι το ενοίκιο μείον τα έξοδα που καταβάλλονται για τη συντήρησή του.
  • Μπορεί επίσης να θεωρηθεί ως απόδοση της επένδυσης που ένας επενδυτής θα λαμβάνει ετησίως για την αγορά ακινήτων.

Παραδείγματα ποσοστού κεφαλαιοποίησης

Παράδειγμα 1

Ας υποθέσουμε ότι ένα κτίριο γραφείων που δίνει καθαρό λειτουργικό εισόδημα 10.000.000 $ εκτιμάται στα 75.000.000 $. Χρησιμοποιώντας τον παραπάνω τύπο ανώτατου ορίου, μπορούμε να υπολογίσουμε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης του κτιρίου είναι:

= 10000000/75000000 = 13,33%

Έτσι, εάν το κτίριο πωλείται για 75 εκατομμύρια δολάρια, μπορεί επίσης να ειπωθεί ότι το κτίριο πωλήθηκε με ποσοστό κεφαλαιοποίησης 13,33%.

Παράδειγμα 2

Ας υποθέσουμε ότι μια ιδιοκτησία ενοικίασης λαμβάνει ακαθάριστο εισόδημα 1.000 $ κάθε μήνα. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να πληρώνει ετησίως 700 $ για τη διαχείριση και συντήρηση ακινήτων, 500 $ για φόρους ιδιοκτησίας, 250 $ για ασφάλιση. Αγόρασε το ακίνητο για 80.000 $.

Σε αυτήν την περίπτωση, έχουμε το ακαθάριστο εισόδημα και τις δαπάνες που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Έτσι, θα υπολογίσουμε τα καθαρά λειτουργικά έσοδα στο ακίνητο:

  • NOI = Ακαθάριστο εισόδημα - διαχείριση ακινήτων - φόροι ιδιοκτησίας - ασφάλιση
  • NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
  • NOI = 12000 - 1450 = 10550 $
  • Τώρα, υπολογισμός ποσοστού κεφαλαιοποίησης = NOI / τιμή ακινήτου = 10.550 $ / 80.000 $ = 13,18%

Το υψηλό ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι πάντα καλύτερο;

  • Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης μπορούν να είναι μια καλή εκτίμηση για τη σύγκριση διαφορετικών επενδύσεων σε ακίνητα. Αλλά το υψηλότερο ποσοστό συνήθως δεν σημαίνει καλύτερη επενδυτική ευκαιρία. Τα επιτόκια είναι σημαντικά, αλλά ένας επενδυτής πρέπει να εξετάσει και άλλες παραμέτρους.
  • Μπορεί να θεωρηθεί ως μέτρο της ανοχής της επένδυσης. Συνήθως, ένα χαμηλό ποσοστό συνεπάγεται χαμηλό κίνδυνο και ένα υψηλότερο ποσοστό σημαίνει υψηλότερο κίνδυνο.

Μειονεκτήματα του ποσοστού κεφαλαιοποίησης

  • Μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο όταν τα καθαρά λειτουργικά έσοδα είναι σταθερά ή δεν παρουσιάζουν μεγάλες διακυμάνσεις. Με τη χρήση αυτού του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, η αποτίμηση θα ήταν κάπως παρόμοια με αυτήν της μεθόδου ταμειακών ροών με έκπτωση. Ωστόσο, εάν η ταμειακή ροή είναι περίπλοκη και ακανόνιστη με πολλές παραλλαγές, θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί μια πλήρης έκπτωση μέθοδος ταμειακών ροών για να αποκτήσετε μια αξιόπιστη και αξιόπιστη αποτίμηση.
  • Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μπορεί να λαμβάνει υπόψη διάφορους παράγοντες, αλλά δεν αντικατοπτρίζει τον μελλοντικό κίνδυνο. Αναλαμβάνει ένα βιώσιμο εισόδημα από την ακίνητη περιουσία, αλλά καμία εγγύηση δεν θα μπορούσε να γίνει σε μια τέτοια υπόθεση. Το ενοίκιο μπορεί να εκτιμηθεί ή να υποτιμηθεί. Η αξία του ακινήτου μπορεί να αλλάξει λόγω εξωτερικών συνθηκών στις οποίες ο επενδυτής δεν έχει κανένα έλεγχο. Ενδέχεται να προκύψουν έξοδα όπως έξοδα συντήρησης. Έτσι, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης δεν παρέχει καμία καθοδήγηση ή πρόβλεψη για μελλοντικό κίνδυνο.

συμπέρασμα

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι μια συγκριτική μέτρηση που είναι πιο χρήσιμη για τη σύγκριση παρόμοιων ιδιοτήτων, δηλαδή, ιδιοτήτων σε παρόμοια τοποθεσία, παρόμοιας κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων και παρόμοιας ηλικίας. Αυτή η μέτρηση χρησιμοποιείται ακόμη ευρέως για εμπορικές αποτιμήσεις ακινήτων πολλαπλών περιουσιακών στοιχείων. Οι επενδυτές ακινήτων το χρησιμοποιούν ως εργαλείο για να εκτιμήσουν τις επενδύσεις τους και να λάβουν τεκμηριωμένη απόφαση. Ωστόσο, ο επενδυτής δεν πρέπει να θεωρεί τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης ως μέτρηση μετάβασης, αλλά επίσης να εξετάζει διάφορους άλλους παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν την αξία του περιουσιακού στοιχείου. Είναι μια σημαντική μέτρηση, αλλά όχι ένα εξαντλητικό μέτρο.